Styrelsen (BOD) kan fortlöpande tacka nej till den potentiella köparen av någon anledning som de kan trolla fram. Om du prissätter din lägenhet för lågt kommer styrelsen inte att vara nöjd och neka sökanden. En annan orsak till avslag kan vara anställningshistorik. BODs vill ha köpare med jobbstabilitet och det är inte ovanligt att potentiella köpare med tillräckliga tillgångar får nej eftersom de byter jobb med några års mellanrum. Har du en bra inkomst och många tillgångar men en dålig kredithistorik? BOD kommer sannolikt inte att acceptera din ansökan. En bra mäklare kommer att undersöka en kunds ekonomiska historia för att se till att det inte finns några röda flaggor som lockar till ett avslag från BOD.
Vissa BODs kommer att acceptera en pied-a-terre medan andra tittar på konceptet från fall till fall; vissa BODs kommer inte att överväga idén för en New York minut. Mäklaren bör ha en klar förståelse för reglerna för en blivande byggnad innan han går vidare med ett erbjudande från köparen.
Om den potentiella köparen kräver en garant är det osäkert att BOD kommer att acceptera arrangemanget och BODs kommer sannolikt att kräva några års skattedeklarationer samt verifiering av inkomst och tillgångar. Vissa coops kommer att acceptera högprofilerade offentliga personer, medan andra inte vill att deras byggnad uppmärksammas och är oroliga för aktieägare som kan störa deras lugn, ro och säkerhet.
De flesta BODs har inte längre något emot aktieägare som arbetar i deras lägenheter, så länge som deras yrken inte involverar en svängdörr av kunder, vilket skapar trafik i lobbyn och grillar på bakgården.
En författare kan vara OK, en psykoterapeut kan bli avvisad och en artist kommer definitivt inte att få acceptans. Byggnaden kanske inte är husdjursvänlig. även om husdjur är tillåtna, finns det sannolikt begränsningar för storleken, antalet hundar eller rasen. I vissa byggnader är Pit Bulls, Mastiffs och Rottweilers inte tillåtna medan andra inte tillåter en hund över 50 pund.
Även om styrelsepaketet kan vara komplett och en intervju planerad, kan BOD fortsätta att begära dokument för förtydligande, en förutbestämd deposition eller en förändring av bolåneprodukten. Om köparen inte kan eller vill gå med på de kompletterande kraven är det troligt att BOD kommer att avvisa sökanden.
En frekvent begäran från BODs är ett till tre års underhåll i deposition. Om styrelsen anser att den presumtiva köparen inte har en tillräckligt stark ekonomi, kan styrelsen besluta att godkänna köpet endast om köparen samtycker till att kravet på underhåll ska placeras på ett spärrat konto. Efter att invånaren har en historia av att uppfylla ekonomiska förpliktelser kommer spärrkontot att upplösas och medlen återbetalas. Om underhållsbegäran inte godkänns kommer personen att avslås.
Köparen kunde avvisas för dålig intervju. Kanske var den sökande försenad eller klär sig olämpligt eller ställde frågor till styrelsen som de ansåg olämpligt (dvs. andrahandsuthyrning, installation av ett lekrum för barn). Begäran om förändringar bör vänta tills den sökande trivs i sitt nya hem.
När en köpare slutligen godkänns, var beredd att betala en flip-skatt till BOD. Detta är en avgift som betalas till byggnaden när du säljer och kan inte undvikas. Varje gång någon säljer sätts flipskatten in på byggnadens bankkonto och aktieägarna äger delvis det kontot. Flip-skatteintäkter kan bidra till att sänka underhållsavgifterna. En vanlig flip-skatt är 2 procent av försäljningspriset.
© Dr Elinor Garely. Denna upphovsrättsartikel, inklusive foton, får inte reproduceras utan skriftligt tillstånd från författaren.
Serien:
Del 1. New York City: Trevligt ställe att besöka men... Vill du verkligen bo här?
Del 2. Co-ops i kriser
Del 3. SÄLJA EN CO-OP? LYCKA TILL!
Kommer upp:
Del 4. VAR DINA PENGAR GÅR
Del 5. INNAN DU GÖVER PENGAGROPPEN
VAD MAN TA BORT FRÅN DENNA ARTIKEL:
- Om den potentiella köparen kräver en garant är det osäkert att BOD kommer att acceptera arrangemanget och BODs kommer sannolikt att kräva några års skattedeklarationer samt verifiering av inkomst och tillgångar.
- Om styrelsen anser att den presumtiva köparen inte har en tillräckligt stark ekonomi, kan styrelsen besluta att godkänna köpet endast om köparen samtycker till att kravet på underhåll ska placeras på ett spärrat konto.
- Även om styrelsepaketet kan vara komplett och en intervju planerad, kan BOD fortsätta att begära dokument för förtydligande, en förutbestämd deposition eller en förändring av bolåneprodukten.
