Innan du gräver co-op penga grop

Titta innan du hoppar av klippan

1. Kapitalplan för byggnaden

2. Kapitalförbättringar (tidigare historia och framtida planer inklusive kostnadsuppskattningar och tidsram)

3. Bolån för byggnaden (vilka är villkoren/förnyelsealternativen)

4. Managementavtal (företag som för närvarande har ett förvaltningsavtal; kostnader/tjänster)

5. Asbestundersökning på allmän- och lägenhetsutrymmen

6. Rutnande fönsterkarmar i källare och andra offentliga utrymmen som kan vara ingångspunkt för gnagare/buggar och vattenskador

7. Vatten/elmätare. Kostnaderna för varje år bör ses över. Är kostnaderna lika år för år?

Ansökningspaket. Heads UP (Väg UPP)

Det finns tre termer varje potentiell andelsköpare måste memorera: handpenning, skuld i förhållande till inkomst och likviditet efter stängning.

•             Hinder ett: Handpenningen är den initiala kontantdelen som köparen betalar till säljaren med det återstående beloppet som ska finansieras av en bank eller annan långivare. Co-ops vill att ägare ska ha eget kapital i sina hem. En handpenning kan löpa från 20-50 procent (inte universellt). Ett fåtal högstatusbyggnader kan insistera på kontantköp utan finansiering.

•             Hinder två: Skuldkvot i förhållande till inkomst. Beloppet för en köpares månatliga skuld dividerat med hans/hennes månadsinkomst. För många kooperativ toppar den tillåtna skuldsättningsgraden på 25-30 procent. Många styrelser tittar också på den samlade ekonomiska bilden. Om någon är på social trygghet och bara tar in 2100 $ per månad, men har 10 miljoner dollar på banken eller investeringar, kanske skuldkvoten inte är ett problem. 

•             Häck tre. Likviditet efter stängning. Den summa pengar som är lätt tillgänglig för den potentiella köparen efter att ha gjort en handpenning. Detta kan inkludera kontanter på banken, penningmarknads- och/eller aktiefonder, aktieportfölj, statsskuldväxlar, insättningsbevis (anses likvida). IRA och andra pensionskonton anses inte vara likvida, inte heller livförsäkringar, oinvesterade aktier eller personlig egendom (dvs. fastigheter, konstverk).

Tumregeln – köparen bör ha tillräckligt med kontanter till hands för att betala bolånet och underhållet i två år ifall hans/hennes inkomst upphör av någon anledning, till exempel uppsägning eller sjukdom.

Styrelser kommer ibland att nöja sig med ett års likviditet och ett år av kontanter placerade i deposition vilket gör att en potentiell köpare kan samla in spärrade kontanter genom att sälja likvida tillgångar i förväg och ger styrelser sinnesro.

Vissa styrelser kommer att informera mäklare och köpare om deras numeriska krav i förväg för att undvika tid och besvär med att granska personer med liten chans att accepteras. Andra styrelser har inga absoluta krav och gör bedömningar från fall till fall.

Risker vs. belöningar

Alla köp medför risk. När det gäller att köpa ett NYC co-op, många faktorer är inte inom kontroll av köparen, inklusive en dåligt skött byggnad, en lat co-op styrelse eller outbildad eller otillräcklig byggnadspersonal. Aktieägare kan behöva hantera oväntade särskilda bedömningar som tas ut av BOD för större byggnadsreparationer som var oförutsedda och underhållsbetalningarna kan öka snabbare än inflationen. BOD kan ändra andrahandsuthyrningen eller andra policyer, vilket gör lägenhetsuthyrning och/eller husdjursägande omöjligt. Att sälja din lägenhet kan vara en utmaning på grund av godtyckliga styrelseavslag från potentiella köpare eftersom en medlem i BOD hyser agg mot dig.

Går frammåt

Du har hittat din drömlägenhet. Din advokat, revisor, inredare, arkitekt och familj är alla på samma sida. Du och ägaren har kommit överens om försäljningspriset och nu är det dags att stänga.

Dags att stänga

Co-op stängningstid i NYC kan ta 2-3 månader från det att det finns ett undertecknat köpekontrakt; I den VERKLIGA världen beror dock hur lång tid det tar att stänga och beror på ett antal faktorer och kan ligga utanför köparens direkta kontroll:

1. Allt kontantköp köper en sponsorlägenhet. Planera på 2-3 månader (eller mindre) …men,

2. Köpa från ett dödsbo med en oerfaren advokat – dröjsmål

3. Co-op board-paketet kan vara ofullständigt eller innehålla fel – fördröjning

4. Verkställande agent är långsam med att granska ansökan och skjuter upp att skicka den till styrelsen – dröjsmål

5. Co-op-styrelsen granskar många försäljningar och de tävlar om BIR-uppmärksamhet – fördröjning

6. Styrelsepaket inlämnat under semesterperiod – försening

7. Intervjuschemaläggningskonflikter (du och BOD) – fördröjning

8. BIR kan inte fatta beslut – fördröjning

9. Säljare eller köpare samarbetar inte – försening

Avslutande kostnader

•             Advokatavgifter. Allt från $1,500 4,000-$1,000 XNUMX. Betalas vanligtvis när transaktionen avslutas. Det kan tillkomma en extra avgift för bankens advokat (XNUMX XNUMX USD).

•             Herrgårdsskatt. Tröskeln för herrgårdsskatten i New York City är 1,000,000 1,000,000 1 $ (det är osannolikt att en herrgård säljs till detta pris). Tekniskt sett anses skatten vara en överlåtelseskatt, som betalas av köparen på fastigheter som är lika med eller större än 3.9 25,000,000 XNUMX USD. Skattebeloppet varierar och är en gradering som börjar med XNUMX procent som ökar baserat på intervall av köppriser till maximalt XNUMX procent för fastigheter $XNUMX XNUMX XNUMX eller mer.

•             Titelförsäkring (Endast lägenheter). Att köpa en lägenhet och få ett bolån kräver en äganderättsförsäkring och löper vanligtvis 0.45 procent av köpeskillingen. Det förvärvas för att skydda köpare och långivare mot anspråk på äganderätten till fastigheten innan de äger bostaden.

•             Inteckning av bolån Skatt (endast lägenheter). Detta kräver att köpare betalar 1.8 procent på bolånebelopp under 5,000,000 1.925 500,000 USD och 2,000,000 procent på bolånebelopp över 20 1.925 USD. Detta är lånebeloppet och inte köpeskillingen. För en genomsnittlig lägenhet på Manhattan för 1,600,000 30,800 XNUMX USD med XNUMX procent ned, finns det en avgift på XNUMX procent på lånebeloppet på XNUMX XNUMX XNUMX USD på ungefär XNUMX XNUMX USD för enbart bolåneskatten.

•             Vändskatt (Co-ops). Detta är en överlåtelseavgift som betalas till andelslaget under en försäljningstransaktion av en andelslägenhet. Avgiften är tekniskt sett inte en skatt och därför inte avdragsgill som fastighetsskatt. Storleken på flipskatten och vem som betalar för den (köpare eller säljare) varierar från andelslag till andelslag. Informationen beskrivs i allmänhet i byggnadens hyresavtal eller kooperativ enligt lagar.

•             Extra avgifter. Bolåneavgifter, omkodningskostnader, incidenter m.m.

•             New York State & NYC överföringsskatter (Endast nya utvecklingslägenheter). (prevu.com)

Slutligen

När affären äntligen är klar ger köparen säljaren sina pengar. Säljaren ger köparen handlingen (för lägenheter) eller hyreskontraktet (för andelar) och alla går vidare med sina liv.

En sista anmärkning

Jag flyttade till New York City för min hälsa.

Jag är paranoid, och det var det enda stället där min rädsla var berättigad. (Anita Weiss)

© Dr Elinor Garely. Denna upphovsrättsartikel, inklusive foton, får inte reproduceras utan skriftligt tillstånd från författaren.

Serien:

Del 1. New York City: Trevligt ställe att besöka men... Vill du verkligen bo här?

Del 2. Co-ops i kriser

Del 3. Sälja en Co-op? Lycka till!

Del 4. Co-ps: Vart dina pengar går

Sist men inte minst:

Del 5. INNAN DU GÖVER CO-OP PENGAGROPPEN