Eftersom fastighetspriserna faller över hela Europa kanske chansen att äga ett fritidshus utomlands kanske inte blir bättre. Och med sterling som kämpar mot utländska valutor - som berör ett lägsta halvår mot euron på torsdag - kan det vara klokt att gå i rörelse snarare än senare. Men var är fynden?
De senaste siffrorna tyder på att gamla favoriter Frankrike och Spanien återfår sin popularitet hos köpare av fritidshus. Men bilden är inte så positiv för investerare som vill ha en betydande avkastning på sina inköp, med några tidigare europeiska hotspots som nu ser ut som kyliga.
Enligt det utländska bolåneföretaget Conti har 31 procent av de förfrågningar som det har fått hittills i år handlat om fastigheter i Frankrike, medan mer än en femtedel handlade om Spanien. Clare Nessling, chef för Conti, säger att köpare håller fast vid områden som de känner och litar på och vänder ryggen till mer äventyrliga områden som Bulgarien, Turkiet och Dubai.
Spanien behåller sin popularitet bland brittiska fritidshusköpare eftersom priserna har sjunkit kraftigt på grund av ett överutbud av fastigheter på marknaden. I vissa fall har priserna på Costa del Sol sjunkit med 40 procent sedan toppen 2006/7.
Det betyder att för dem som alltid har drömt om att köpa en plats i solen men avskräckt av kostnaden är det dags att ta en titt.
Fastighetsmängden på den spanska marknaden har lett till att ett brittiskt företag lanserar en tjänst specifikt för att försöka hitta köpare för "nödställda" fastigheter, vanligtvis återbesittningar, fastigheter eller delvis utbytta fastigheter.
Onlinefastighetsföretaget, whitehotproperty.co.uk, marknadsför för närvarande cirka 4,000 118.400 nödställda fastigheter i de populära turistmålen med - i vissa fall - stora rabatter. I ett exempel har en tvåbädds lägenhet med två bäddar i Torrevieja minskats till € 102,068 (£ 27), en rabatt på XNUMX procent på det ursprungliga begäran.
På samma sätt kan en villa med tre sovrum och en pool i en turisthotspot som Costas köpas för 400,000 650,000 €. Det skulle ha kostat cirka XNUMX XNUMX euro på marknadens höjd för tre år sedan.
Stuart Law, verkställande direktör för det internationella fastighetsinvesteringsföretaget Assetz, sätter de brittiska husköparnas fortsatta intresse för Spanien ner till dess närhet till Storbritannien, dess soliga klimat och ett överflöd av sandstränder.
Tillägget av relativt låga fastighetspriser gör att britterna har en bra position att köpa i Spanien - så länge de inte förväntar sig att prisnivåerna för investerare ska öka. Eftersom utbudet överstiger efterfrågan är situationen oattraktiv för den professionella fastighetsutvecklaren som är beroende av solid avkastning under en relativt kort period.
Law säger: ”Spanien är en mycket svår plats att köpa ur investeringssynpunkt, särskilt om du är intresserad av att täcka alla dina kostnader med hyra. Överutbudet påverkar hyresmarknaden och växelkursen hjälper inte.
”Om någon har tänkt på ett fritidshus att de inte kommer att hyra ut är Spanien idealiskt, och själva problemet som skulle orsaka problem för en investerare är vad som hjälper till att sänka priserna. Det finns massiva val och också mycket bra priser. ”
Men även om Spanien kan ha mycket överklagande har den europeiska kontinentala fastighetsmarknaden som helhet ännu inte återhämtat sig. Nederländerna, Danmark, Slovenien och Slovakien har sett tvåsiffriga huspriser falla under årets andra kvartal.
Men den ledande skräckhistorien är Bulgarien. Det tidigare hotspotet på Balkan är nu ett no-go-område för både långivare och köpare, med uppgifter om fastighetsregistret som visar att fastighetstransaktioner kraschade med 35 procent jämfört med föregående år under första halvåret 2009.
Markpriserna i det tidigare fashionabla Svarta havetområdet sjönk med i genomsnitt 40 procent under de första åtta månaderna 2009 jämfört med samma period 2008, enligt International Real Estate Federation i Bulgarien. Alla Bulgariens större städer och badorter, inklusive Sofia, Varna och Samokov, samt vinterorten Borovets rapporterade fall i regionen 50 procent under samma period.
Stuart Law varnar britterna för att till varje pris undvika Bulgarien. Han säger: ”Det är bara hemskt; var är marknadens botten? Vår fråga har alltid varit "varför skulle du bry dig?" Det finns så många bättre platser, antingen närmare, trevligare eller lika billiga. Jämföra Spanien med Bulgarien ... det finns verkligen inget val. Spanien markerar nästan varje låda och är mycket närmare och lättare? ”
Han föreslår att om potentiella semesterhusköpare vill gå längre bort, bör de överväga USA, där vissa fynd finns. ”Alla som någonsin har strävat efter att äga ett fritidshus i Florida och inte har tittat nyligen kommer att bli riktigt chockade över vad de kan få. Vi har sett Orlando radhus i främsta orter till 50,000 70,000 - XNUMX XNUMX euro. ”
En anledning till att många undviker Europa just nu är pundets tillstånd. Under de senaste två åren har volatiliteten varit oöverträffad på valutamarknaderna, och värdet på sterling varierar med över 30 procent gentemot euron. Pundet köper för närvarande cirka 1.1 €, med många valutaanalytiker som förutspår att paritet kommer att inträffa mycket snart.
Stephen Hughes, en direktör för Foreign Currency Direct, fruktar att pund sterling kollapsar. Han hävdar att valutahandlare är överens om en sak: "Sterling kommer sannolikt att falla snabbt och långt."
Med ytterligare fall sannolika, vad ska befintliga eller potentiella europeiska hemköpare göra för att skydda sig själva? Mark Bodega, en direktör på valutamäklaren HiFX, rekommenderar att personer som vill köpa utomlands bör överväga en "terminskontakt". "Detta gör att du kan köpa valuta nu och betala för den senare", förklarar han. "Du måste betala en deposition på 10 procent nu och saldot på 90 procent vid kontraktets löptid, men det gör det möjligt för kunder att låsa in i en växelkurs i upp till ett år."
Julian Cunningham, från internationella fastighetsmäklare Knight Frank, råder brittiska säljare på kontinenten att sänka sina begärda priser. Han säger: ”Den kunniga säljaren överför valutavinster till den potentiella köparen i form av ett reducerat begärt pris. Men utan att överföra en viss procentandel av den vinsten till den potentiella köparen gör det det mycket svårare att göra affären. ”
Semesterhem himmel: Varför Frankrike är fortfarande nummer ett
Det är inte svårt att se varför Frankrike fortfarande är det mest populära valet för britter. Lättillgängligt på väg, järnväg och flyg, och potentiella köpare är inte bara prisgunstiga för flygbolagen. Huspriserna har förblivit motståndskraftiga i Frankrike jämfört med Storbritannien, och hypotekslån är till stor del också mer attraktiva.
Nessling säger: ”I Frankrike har långivarna alltid varit lite mer försiktiga. De har verkligen inte tagit den extrema uppfattning som de flesta brittiska långivare gjorde. Under hela kreditkrisen har vi fortfarande kunnat få 100 procent inteckningar i Frankrike för lån över 250,000 XNUMX euro. ”
Mer än fyra femtedelar av inteckningarna i Frankrike är fasta och majoriteten av alla nya inteckningar är fasta i minst ett år. Denna utlåningsstrategi är en annan anledning till att den franska fastighetsmarknaden i stort sett fungerar bättre än i Storbritannien.
Trots en period av husprisfall i landet förra året ökade priserna i Frankrike faktiskt med 3.9 procent under andra kvartalet i år, enligt French National Association of Real Estate Agents.
Stuart Law, verkställande direktör för det internationella fastighetsinvesteringsföretaget Assetz, instämmer i att hypotekslångivare i Frankrike har hållit sina kriterier i stort sett oförändrade och hävdar att eftersom de lånar ut baserat på överkomliga priser har en ohållbar prisuppgång i Frankrike förhindrats. Han säger: "I södra Frankrike har priserna knappt vacklat eftersom banker inte tror att de har någon väsentlig risk där."
