Åldrande infrastruktur
Glasyren på tegelstenarna har blivit mindre vattenavvisande, speciellt runt fönstren och murade överliggare i norra hörnen gör att läckage skapar vattenproblem.
Stigarna som transporterar vatten till toppen av byggnaderna har blivit mer och mer blockerade av mineraluppbyggnad till den punkt där många bara har 10-15 procent av sin ursprungliga yta fri för att tillåta vattenflöde. Till och med lägenheterna (förutom de som har uppgraderats helt under de senaste 3-4 åren) ser allt mer sjaskiga ut och i behov av renovering i jämförelse med den glänsande nyheten i lägenhetsinventeringen.
Co-op styrelser
Co-op styrelser är sammansatta av en liten grupp byggnadsaktieägare som har förtroendet att övervaka allt från en byggnads ekonomiska hälsa till underhåll och ses som om de är styrelseledamöter i ett privat företag, vilket är vad co-op är.
Upp till 74 procent av Manhattans lägenhetsbestånd består av kooperativ och är 20-/21-talets modell för en stadsplanerad gemenskap. I vissa situationer liknar de landsbygdsklubbar och privata sociala klubbar som försäkrar aktieägare (de som har köpt enheter i byggnaden) att de kommer att vara omgivna av andra som ser ut och tjänar pengar precis som de gör. Sekretessen tillåter diskriminering ostraffat. Tyvärr har modellen inte anpassat sig till moderna transparensstandarder och kommer sannolikt inte att förändras med tanke på den politiska makt som följer med sådan ekonomisk makt. I verkligheten är det farligt för köpare som inte passar in i en viss byggnads personform.
Eftersom fysiska problem har dykt upp i kooperativen, vilket pressat underhållskostnaderna allt högre och högre, har andelsstyrelserna envist vägrat att anpassa sig till tiden.
De begränsar finansieringen och transparensen kraftigt. De sätter alla som vill renovera genom en mödosam granskning och godkännandeprocess som tenderar att ta månader och kostar tusentals dollar. BODs fortsätter att bedöma sökande utifrån personliga kriterier (investeringar, där barnen går i skolan, sysselsättning och arbetsgivare, om de har varit inblandade i rättstvister oavsett hur godartade de är) och andra frågor som inte bör ingå i granskningen. Resultatet? Värdet på kooperativ, särskilt större, har minskat i förhållande till lägenheter under åtminstone de senaste 15 åren. I verkligheten måste man vara lite galen för att vara villig att köra både styrelsens granskning och renoveringshandskar.
Pappersarbetet i samband med ansökan om köp kan ta månader att fylla i och inkluderar kontoutdrag, W2s. skattedeklarationer, gåvobrev och förklarande summor pengar som tagits emot från tredje part. Dessutom finns krav på ett personligt utlåtande om varför den sökande vill bo i byggnaden, tillsammans med andra brev som innehåller personliga och professionella referenser.
Efter all tid, ansträngning och pengar kan potentiella köpare bli avvisade av BOD och de kommer aldrig att få reda på orsaken. Avslaget kan baseras på ålder, kön, kultur, rikedom, personlighet, civilstånd, talat språk ... och ingen kommer någonsin att behöva ge en ärlig förklaring till den intresserade köparen eller till mäklaren.
Som en privat enhet finns det ingen rättslig skyldighet att berätta för sökanden varför han/hon nekades; men om de trycks på kommer de sannolikt att hävda att orsaken var ekonomisk. Medlemmarna i BOD tycker inte att din inkomst är tillräckligt hög, din skuld-inkomstkvot faller inte i deras smak, de ser något de inte gillade i kreditupplysningen, de gillade inte dig, din personlighet och/eller svaren på deras frågor...vad som helst. Du kan också få avslag för att de inte gillade ditt erbjudandepris. Det spelar ingen roll att du och säljaren är nöjda – de säger bara NEJ. Trots alla problem och fysiska problem med kooperativ vägrar styrelserna envist att anpassa sig.
© Dr Elinor Garely. Denna upphovsrättsartikel, inklusive foton, får inte reproduceras utan skriftligt tillstånd från författaren.
Serien:
Del 1. New York City: Trevligt ställe att besöka men... Vill du verkligen bo här?
Del 2. C0-OPS I KRISER
Kommer upp:
Del 3. SÄLJA EN CO-OP? LYCKA TILL!
Del 4. VAR DINA PENGAR GÅR
Del 5. INNAN DU GÖVER PENGAGROPPEN
