Europeiska hotelltransaktioner: Vad du kan förvänta dig 2022

Europeiska hotelltransaktioner: Vad du kan förvänta dig 2022
Europeiska hotelltransaktioner: Vad du kan förvänta dig 2022
Avatar av Harry Johnson
Skriven av Harry Johnson

Transaktionsmarknaden fortsätter att byggas upp, med trofétillgångar och plattformar som är mycket eftertraktade, eftersom den pandemiska nedgången i handeln i sektorn inte lyckas avskräcka investerare.

Segment som hade funnits i periferin av hotellmarknaden har kunnat hitta sin väg in i investerarnas framsida, eftersom produkter som förlängd vistelse, som har kunnat hålla öppet, blivit allt mer attraktiva.

Transaktionsmarknaden i Europa är inte så långt framme som den i US, där beslutet om utestängning tenderar att tas snabbare. Europeiska långivare har ett rykte om sig att vara mer överseende och fokuserade på sina långsiktiga relationer med sina kunder, vilket delvis drivs av långivarnas olika tankesätt och delvis av de olika lagarna i de olika jurisdiktionerna i regionerna.

Europa har sett en viss aktivitet inom begränsade tjänster och märkeshotell, såväl som familjeägda hotell, varav de sistnämnda har hamnat under enorm press när den flyktiga återhämtningen fortsätter. Även om vi kan se massor av kassaflödesproblem på grund av den utmanande återhämtningen och återbetalningen av de statsstödda lånen, finns det mycket mer efterfrågan på hotell än det finns hotell på marknaden, vilket har säkerställt att priserna förblir höga, och vi har ännu inte sett den bedrövade prissättningen som många har förväntat sig. Låt oss titta på de stora europeiska transaktionerna under de senaste månaderna.

I Paris, den Hotell Pont Royal Paris såldes av Colony Capital för en ej avslöjad avgift, som rapporterades vara över 1 miljon dollar per nyckel för platsen i Saint-Germain-des-Prés, i stadens latinska kvarter.

Även i Paris tyder rapporter på att Crowne Plaza i Neuilly kommer att bli en del av Icade-portföljen i ett joint venture med Artbridge Investments. Tillgången – en bit utanför stadskärnan – tros ha sålts för nästan 100 miljoner euro och förväntas omvandlas till bostäder, med leverans 2026.

Trots oro över prestanda för hotell i stadskärna har det gjorts några ytterligare affärer i segmentet, med Crowne Plaza Blackfriars, ett 204-nycklar övre exklusivt hotell i London, sålt till LaSalle för ett ej avslöjat pris och köpet av Regent Hotel Berlin till fastighetsfonder som förvaltas av Blackstone.

Eftersom det låg före pandemin förblev Spanien också en populär destination för transaktioner, med Union Investment som köpte Hotel Barcelona 1882 för 75 miljoner euro från den schweiziska investeraren Partners Group. Hotellet döptes om till Radisson Blu. Detta var Union Investments andra hotell i Barcelona och i UniImmo: Europa-portföljen, och gick med i Barceló Raval, som det förvärvade 2013.

I Madrid sålde Iberia Fund I under överinseende av ActivumSG Capital Management, Hard Rock Hotel Madrid med 161 rum i museidistriktet till Arlaes Management för 65 miljoner euro. Hotellet öppnade 2021 och kommer att fortsätta att drivas av Hard Rock International.

På andra håll i Madrid sålde Único Hotels Hotel Único Madrid till A&G Private Banking för en ej avslöjad summa. Efter transaktionen kommer Único Hotels att fortsätta driva hotellet under ett 20-årigt hyresavtal som inkluderar flera återköpsalternativ för operatören.

I grannlandet Lissabon, Portugal, köpte BPI:s Imofomento-fond InterContinental Estoril för cirka 22 miljoner euro från Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Turístico II, som förvaltas av TF Turismo Fundos. Sajten kommer att fortsätta att hanteras av IHG.

Trofétillgångar har också fortsatt att locka, med investerarna som vill köpa en och sedan skapa en utbyggbar plattform. Flera Mellanöstern Sovereign-fonder letar aktivt efter att hitta dessa sällsynta tillgångar eller utveckla mindre lyxhotellgrupper internationellt. Denna del av marknaden är mest under press på grund av bristen på arbetskraft, men det finns ett antal tekniker du kan använda för att attrahera och behålla personal (länk till tidigare artikel) vilket betyder att detta inte behöver vara ett problem.

Det har varit mer intresse än någonsin för orter, och ett antal av dessa har gjort transaktioner under pandemin, på grund av deras attraktivitet och motståndskraft, vilket ger en säker och avkopplande plats för gästerna.

Hyatts köp av Apple Leisure för 2.7 miljarder dollar har varit höjdpunkten hittills, men det kommer sannolikt att finnas mer av samma sak i det här segmentet, även när man inte tar hänsyn till mängden av inhemska reseerbjudanden som inleddes av försäljningen av Roompot i början av pandemin.

I en av sektorns få portföljaffärer köpte Engel & Volkers Asset Management tre hotell, i Skottland, Ibiza och Sardinien, för cirka 280 miljoner euro. Dessa inkluderade två hotell under varumärkena Seven Pines – på Ibiza och Sardinien. Det förstnämnda är ett komplex med 185 sviter, och Sardinien-fastigheten har genomgått en omfattande renovering och öppnat igen med 76 rum och sviter. I Skottland öppnade Schloss Roxburghe i Heiton, utanför Kelso, som hotell 2019. En tillbyggnad med ett 600 kvadratmeter stort spakomplex, mötesrum och 58 sviter skulle öppnas 2022.

Det finns fortfarande många orter utan varumärken i Europa, och de letar efter investerare som kommer att lägga till ett varumärke – och dessa investerare har lättare att hitta långivare när det finns ett varumärke. Ändå ser vi alltmer att ett bra managementbolag, som har koll på distribution, kan innebära att du kan avstå från kostnaden för ett varumärke, särskilt på mättade marknader som Venedig, Amsterdam eller Barcelona. Vi har upptäckt att långivare också kommer runt till detta och kan inse att bra kapitalförvaltning erbjuder den trygghet som ett varumärke traditionellt har levererat.

Samtidigt som utlåningen har blivit mer flexibel med avseende på befintliga tillgångar, fortsätter utvecklingen att vara mer utmanande och vi ser ett antal fantastiska produkter där ute som har svårt att komma igång. Vi förväntar oss att detta kommer att lätta eftersom handeln blir lättare att prognostisera.

Låt oss nu titta på denna outnyttjade hotelltillgångsklass i Europa: Extended Stay Hotels. Där det finns finansiering och affärer görs är på lägenhetshotellen, som fångar de resenärer som inte tvingas arbeta i ett land, men som inte har stora budgetar. De attraheras inte av co-living, vilket har visat sig vara ganska dyrt, utan de tittar istället på vistelser på två eller tre månader och vill ha möjligheten att sköta sig själva, men också ha tillgång till hotellbekvämligheter. Extended stay-produkter var ett hett ämne två, tre år före krisen, eftersom det egentligen inte finns i Europa. Den typen av produkter har en enorm potential att växa i den här regionen, och de har bevisats i USA och Australien. Pandemin innebar att de användes för första gången av många människor i Europa, och det har lockat investerare.

Europas största hotellägare, Pandox, förvärvade Adagio Aparthotel Edinburgh för 40.5 miljoner pund. Hotellets centrala läge gör det attraktivt för både affärs- och fritidsresenärer. Fastigheten byggdes 2016 som en del av ett omfattande stadsutvecklingsprojekt.

I städer som Barcelona eller Amsterdam, där det har förekommit överturism och det finns moratorier som begränsar byggandet av fler hotell, går den här typen av produkter under radarn. Alternativet för hotellinvesterare är att bygga dessa lyxiga hyresprodukter, med en hyra på minst en månad, och i Barcelona kan du få €5,000 7,000 till €XNUMX XNUMX per månad.

På semesterorter, som Kanarieöarna, möjliggjorde fjärrarbete en ökning av långtidsvistelsen. Naturligtvis med lägre genomsnittliga priser, men vi har sett bra resultat i denna sektor för förlängda vistelser sedan pandemins början, och trenden kommer att fortsätta tillsammans med tillväxten av distansarbete.

Du ser en liknande modell med produkter som Studenthotellet, där de inte är ett traditionellt hotell, utan riktar sig till studenter som inte skulle ha råd att bo i stadslägenheter men som har råd att bo hos dem. De kan attrahera den typen av kunder som inte har en enorm lönecheck, men de tjänar fortfarande tillräckligt och kan förstärka det med fantastisk mat och dryck och bekvämligheter, vilket hjälper hotellet att integreras med det lokala samhället, vilket i sin tur gör det till ett roligt och attraktiv plats att bo på.

Återhämtningen är fortfarande ojämn, men hotellen fortsätter att framstå som en attraktiv investering. Pandemin har gjort att vi har sett ett intresse för andra operativa fastigheter, till exempel lager, men med hotell hyr man ett rum dagligen. Detta kan jämföras med ett köpcentrum där du behöver teckna ett hyreskontrakt för ett par år, och det är allt. Varje dag är en ny möjlighet med hotell med, samtidigt som det är en mycket specialiserad marknad, kan du se en hög avkastning på investeringen. Och om du har rätt plats, rätt operatör och specialiserade kapitalförvaltare kan vinsterna bli anmärkningsvärda.

Om författaren

Avatar av Harry Johnson

Harry Johnson

Harry Johnson har varit uppdragsredaktör för eTurboNews i mer än 20 år. Han bor i Honolulu, Hawaii, och kommer ursprungligen från Europa. Han tycker om att skriva och bevaka nyheter.

Prenumerera
Meddela om
gäst
0 Kommentarer
Inline feedbacks
Visa alla kommentarer
0
Skulle älska dina tankar, vänligen kommentera.x
()
x
Dela till...